Sancionada no dia 31/10/2023, a Lei 14.711, chamada de Marco Legal das Garantias, promete estimular a concessão de créditos, com a redução dos juros e inadimplência dos devedores.
O Projeto que originou a lei buscou principalmente solucionar o “capital morto”, que era a impossibilidade de se utilizar o mesmo imóvel como garantia para diferentes financiamentos, ou seja, os bens não eram adequadamente aproveitados pelo mercado por obstáculos jurídicos.
Antes das alterações trazidas, o interessado poderia oferecer uma garantia real imobiliária (imóvel) para obter empréstimo perante um banco, ocorrendo a formalização da garantia em nome do credor, através dos institutos da alienação fiduciária e hipoteca, caso esse interessado quisesse oferecer esse mesmo imóvel em garantia para conseguir outro empréstimo, teria dificuldades jurídicas que inviabilizariam a transação.
Com a sanção do projeto a cobrança de credores inadimplentes de forma extrajudicial foi facilitada, principalmente, com o procedimento extrajudicial para execução da hipoteca, muito parecido com o já utilizado na alienação fiduciária, diminuindo o tempo e facilitando a retomada de bens. Além disso, agora é possível que os cartórios atuem com os institutos da mediação, conciliação e arbitragem, com a promessa de diminuir a quantidade de demandas judicializadas.
Como a alienação fiduciária é a garantia mais relevante e utilizada atualmente vale pontuar as duas principais alterações trazidas pela Lei:
Agora a legislação permite alienações fiduciárias sucessivas do mesmo imóvel, também chamadas de alienações de segundo, terceiro ou mais graus.
Assim, todos os credores fiduciários são titulares de direito real de propriedade sob condição resolutiva, que é o pagamento da dívida, da mesma forma como já era anteriormente, porém, nos casos em que existiram credores fiduciários de segundo ou mais graus, enquanto não houver a extinção da propriedade fiduciária de grau anterior, os direitos reais serão ineficazes. Em casos em que o credor de primeiro grau precisar executar a garantia, através da consolidação da propriedade, terá o único dever perante os demais credores, o de disponibilizar eventual sobra de dinheiro.
Além disso, trouxe a possibilidade de recarregamento da garantia, pensado para lidar com hipóteses de surgimento de novas obrigações (contratos) com o mesmo credor, enquanto os contratados firmados anteriormente ainda existirem.
De forma didática, o recarregamento funcionará como um refil de copo de refrigerante, só poderá ser recarregado até a capacidade máxima do copo, ou seja, deverá respeitar o prazo e o valor previstos para a dívida originária, mantendo-se a autonomia do devedor em quitar antecipadamente qualquer uma das obrigações vinculadas à mesma garantia real recarregada.
Por exemplo: se o valor garantido pelo imóvel da primeira obrigação for de R$ 200 mil e a dívida for de R$100 mil, o devedor poderá contrair uma nova obrigação de até R$ 100 mil.
Dessa maneira, espera-se que as instituições financeiras divulguem novas linhas de crédito, momento em que será possível enxergar o real impacto que a nova lei causará nas taxas de juros.
